Haus bauen Tipps – Alles Wichtige auf einen Blick!

Johann Kroeker

Du hast dich entschieden, zu bauen. Dann steht das Projekt deines Lebens vor der Tür. So ist es jedenfalls für fast jeden Bauherrn. In deinen Traum vom Eigenheim wirst du ähnliche Beträge investieren wie bei einer Firmengründung. Und ähnlich viel Zeit. Jedenfalls, sofern du nicht schlüsselfertig bauen lässt, sondern Eigenleistungen übernehmen möchtest.

Keine Sorge: Bei deinem Hausbau mit einem erfahrenen, zuverlässigen Partner als Generalunternehmer bleibt alles vom Planen bis zur Fertigstellung für dich überschaubar. Wir möchten dir heute den einen oder anderen Tipp geben, der dir hilft, den Hausbau für dein Eigenheim effektiv zu planen und Geld zu sparen.

 

Welche Vorbereitungen müssen getroffen werden?

Glücklich, wer im Lotto gewinnt: Für die meisten Bauherren ist die Finanzierung die größte Hürde. Eine, die du zu nehmen wissen musst. Prüfe, ob dein Traum-Haus finanzierbar ist. Und ob du die Voraussetzungen mitbringst, dass die Bank dir die Kredite bewilligt. Unerlässlich sind Sicherheiten, denn keine Bank zahlt heute noch Kredite ohne Eigenkapital aus. Mögliche Geldquellen sind Eigentum, Bürgschaften, bestimmte Versicherungen oder Bausparverträge, aber auch die sogenannten Wohnriester-Verträge. Wir beraten dich gern!

Die nächste Frage lautet: Wo möchtest du wohnen, was kannst oder möchtest du dir leisten: Land oder Stadt? Wir helfen dir dabei, das passende Grundstück für dein Eigenheim zu finden: ruhig, abgelegen, naturnah oder gut angebunden. Sonnig, am Hang oder flach. Mit großem Garten, mit Terrasse oder klein, fein und pflegeleicht. Wir kennen viele freie und zu bebauende Grundstücke in unserer Region. Gerne helfen wir mit unseren Maklern.

Entscheide dich nun für den Haus-Typ: Soll es ein Massivhaus, ein Passivhaus oder ein Fertighaus sein? Lass dich beraten. Architekten wie Baufirmen liefern dir die Entscheidungsgrundlage. Informiere dich über die Vor- und Nachteile von Eigenleistungen und schlüsselfertigem Bauen. Bedenke dabei: Auch Zeit ist Geld. Jede Menge sogar!

 

Welche Kosten kommen auf dich zu?

Warum hat sich der FC Bayern München die Allianz-Arena gebaut, statt weiter im städtischen Olympiastadion zu spielen? Weil auch Herr Hoeneß weiß: Eigentum ist auf die Dauer günstiger als Miete. Steht dein Haus, entfällt deine Miete. Bauzinsen und Tilgungen sollten langfristig niedriger ausfallen.

Was auf dich zukommt? Der Grundstückserwerb und die Hausbaukosten. Plus Neben- und Instandhaltungskosten. Der erste Posten ist der Kaufpreis des Grundstückes. Danach kommen Erschließungskosten, die je nach Standort
sehr unterschiedlich ausfallen.

Baukredite, Sicherheiten und „Muskelhypotheken“

Die Baukosten bestehen im Prinzip aus der Addition aller Gewerks-Angebote, vom Maurer über den Dachdecker, den Elektro- und Sanitärinstallateur bis hin zum Maler. Hinzu kommen unter anderem die Baunebenkosten für den Architekten, den Statiker, die Baugenehmigung sowie die Vermessung. Kalkuliere auch die Kreditzinsen und Tilgungen mit ein. Wenn du dich für unseren schlüsselfertigen Hausbau entscheidest, hast du vom ersten bis zum letzten Posten eine fixe, verlässliche Kalkulation und musst dich um viele Details nicht kümmern.

Reichen die Kreditsicherheiten nicht aus? Meistens akzeptieren die Banken bis zu 15 Prozent der Summe in Form von Eigenleistungen am Bau. Wir nennen es die Muskelhypothek. Als handwerklich versierter Bauherr kannst du sparen, indem du zum Beispiel selber Dach oder Wände dämmst, tapezierst, die Fliesen verlegst oder den Garten anlegst. Eine Beispielrechnung: Akzeptiert deine Bank die vollen 15 Prozent Eigenleistung, kannst du die Baukosten von – sagen wir – 250.000 Euro um 37.500 Euro senken.

Pro und kontra Eigenleistung

Die Nachteile der „Muskelhypothek“: Erstens wirst du länger benötigen als professionelle Baufirmen und damit eine längere Mietzahlung planen müssen. Die Fertigstellung verzögert sich entsprechend. Für die volle Eigenleistung kannst du ein halbes Jahr oder mehr an Zeit veranschlagen, die du dir frei nehmen müsstest. Womöglich unbezahlt.

Das Sparen relativiert sich auch dadurch, dass du wahrscheinlich die Werkzeuge und Geräte erst einmal anschaffen musst. Für das Baumaterial erhältst du als privater Baumarkt-Kunde nicht die Rabatte, die man uns als Baufirmen im Fachhandel gewährt. Bei Mängeln am Bau haftest du selber und zahlst womöglich für den Profi, der sie ausbessert. Und alle Helfer aus deinem Bekanntenkreis müssen bei der Bauberufsgenossenschaft angemeldet und mit einer Bauhelfer-Versicherung abgesichert werden.

Kurzum: Zeit ist Geld. Im Regelfall wird es sich für dich auszahlen, mit einem zuverlässigen und transparenten Generalunternehmer zu planen und einen schlüsselfertigen Hausbau zu beauftragen.

 

Was muss während der Bauphase beachtet werden?

Mein Tipp – gehe nach folgenden Schritten vor:

  • Baugrund untersuchen
  • Bauvertrag abschließen
  • Baugenehmigung einholen
  • Baukonzept festlegen bzw. vorlegen lassen
  • Gewerke ausschreiben, Angebote einholen (bei selbstständiger Bauausführung)
  • Versicherungen abschließen
  • Baubeginn anmelden
  • Baustelle einrichten
    … und danach täglich den Baufortschritt überprüfen.

Beim Hausbau Schritt für Schritt – so geht’s

Hast du dich für ein Grundstück entschieden, lass den Baugrund untersuchen. Wie sieht es mit Grundwasser und Anschlussmöglichkeiten aus? Bestehen möglicherweise Altlasten, die beseitigt werden müssen?

Prüfe auch, ob Lärmschutzmaßnahmen oder Lärmdämmungen nötig sind. Die könnte der Fall sein, wenn sich dein Grundstück nahe einer viel befahrenen Straße, einer Bahnlinie oder einem Gewerbegebiet befindet. Auch Wärmedämmung kann bereits hier ein Thema sein. Zum Beispiel dann, wenn dein Grundstück in einer schattigen Lage, an einem schneereichen Berg oder einer häufigen Winden zugewandten Seite liegt.

Schließe vor Baubeginn mit einem Generalunternehmer den Bauvertrag ab. Prüfe ihn gegebenenfalls nach dem aktuell gültigen, 2018 novellierten Bauvertragsrecht! Das Recht enthält eine Reihe an neuen Vorschriften für den Verbraucherschutz. Dies betrifft insbesondere dein Recht auf Termintreue, Reklamationen und die Vermeidung überhöhter Zahlungen!

Lass dir als Nächstes die Baugenehmigung erteilen. Dein Architekt oder wir als dein Generalunternehmer stellen alle Unterlagen zusammen und reichen sie bei der Behörde ein. Dabei gilt es, örtliche Bauvorschriften zu beachten. Die Bauvorschriften können die maximale Größe des Hauses, aber auch den Architekturstil vorgeben. Um einen Extremfall zu nennen: In einem Ortskern aus schönen alten Fachwerkhäusern könnte ein Glasbau auf Ablehnung stoßen.

Als nächsten Schritt legst du in deinem Baukonzept alle Planungsschritte chronologisch fest – inklusive möglicher Eigenleistungen. Lässt du schlüsselfertig bauen, legen wir dir als Generalunternehmer unser ganzheitliches und transparentes Baukonzept zur Genehmigung vor.

 

Vom Maurer bis zum Maler

Leitest du deinen Hausbau als Bauherr selbst?
Dann lass jetzt alle Gewerke ausschreiben und hole dir jeweils mehrere Angebote zum Vergleich ein: vom Architekten über den Statiker und die Maurer und Dachdecker bis hin zum Innenausbau bzw. den Trockenbauern, den Elektrikern, den Gas- und Wasser-Installateuren, der Malerfirma und den Fliesenlegern.

Ein Tipp: Schließe eine Bauherren-Haftpflicht- und eine Gebäudeversicherung mit vorlaufender Rohbau-Versicherung ab. Erbringst du Eigenleistungen am Bau? Dann musst du dies und sämtliche Helfer an die Berufsgenossenschaft melden. Lässt du durch uns schlüsselfertig bauen, ist der Versicherungsschutz inklusive. Und die Genossenschafts-Anmeldungen durch dich sind selbstverständlich obsolet.

Melde nun den Baubeginn an die Baubehörde. Bestelle als selbstständig leitender Bauherr die Materialien für den Innenausbau. Überwache jeden Baufortschritt und jedes Gewerk nach Zeitplan und Ausführung. Kommen Rechnungen, zahle nur, was wirklich geleistet wurde und keinerlei Mängel aufweist. Spätere Reklamationen gestalten sich oft schwierig.

Richte schließlich die Baustelle ein. Hierzu gehört der Bauzaun und gegebenenfalls das Schild „Betreten verboten“. Wichtig ist: Stelle die Erreichbarkeit und den Straßenanschluss sicher. Hol dir die Genehmigung für die Baustellenzufahrt bei der örtlichen Baubehörde ein, denn die Zufahrt erfolgt meist über öffentlichen Grund. Nicht vergessen: eine Dixi-Toilette für die Bauarbeiter aufstellen!

 

Welche Fehler gilt es zu vermeiden?

Als selbst leitender Bauherr übernimmst du viel Verantwortung. Jede Nachlässigkeit in deiner Kontrolle kann dazu führen, dass der Haus-Traum zum Alptraum wird. Dies fängt mit dem Baugrund an. Lass ihn – wie oben erwähnt – vor dem Kauf gründlich prüfen! Mögliche Altlasten können Schuttreste früherer Bauten sein. Ist der Grund lehmig, könnte das Regenwasser schlecht ablaufen und du benötigst eine Drainage. Auch eine gründliche Kellerabdichtung könnte notwendig sein. Spätere Schäden sind teurer als frühe Erkenntnisse und Investitionen!

Mein dringlichster Tipp heißt: Finger weg von Schwarzarbeit. In der Bauwirtschaft gehören Kontrollen zur Routine. Und niemand schützt dich vor Baumängeln oder ersetzt die Kosten.

Dein Hausbau ist „Familiensache“!

Was oftmals vergessen wird: die Partnerschaft und die Familie. Lass sie auf keinen Fall „außen vor“, um ihnen vermeintliche Sorgen zu ersparen. Im Gegenteil: Involviere sie. Lass sie an deinem Projekt Hausbau teilhaben! Warum?

Ein Hausbau in Eigenverantwortung verlangt nicht nur finanziell, sondern auch zeitlich vollen Einsatz von dir. Möglicherweise belastet er dich auch psychisch. Du wirst weniger Zeit für die Familie haben und eventuell unter den Belastungen leiden. Dein/e Partner-/in und Familie müssen dich unterstützen. Sie sollten mit Überzeugung hinter dem Bauprojekt stehen genauso wie du. Sie müssen nicht nur, wie viele Menschen, schön wohnen wollen. Sie müssen auch bauen wollen.

Vernachlässige nie die ständige Kontrolle. Lass keine Baumängel durchgehen. Beanstande sie sofort. Achte genau auf die Ausführung aller Arbeiten im Bauvertrag. Mein Tipp: Führe ein detailliertes Bautagebuch! Dort trägst du sämtliche Vereinbarungen und Arbeitsabläufe ein. Dokumentiere alle Bauleistungen täglich und lass dir das Protokoll von allen Handwerkern noch am selben Tag unterschreiben!

 

So helfen wir dir von der Planung bis zum Bau deines Traumhauses

Unser Unternehmen, Hausbau Kröker, bietet dir alle Optionen: Von der maximalen Eigenleistung und selbstständigen Bau-Ausführung bis hin zum schlüsselfertigen Bauen zum Festpreis. Mit allen Leistungen inklusive von A wie Architektur bis Z wie Zufahrt.

Selbstverständlich bieten wir dir eine individuelle Planung ganz nach deinen Wünschen. Von uns erhältst du eine exakte und 100% transparente Kostenaufstellung. Zum Thema Kosten kannst du jede Form von Fairness erwarten. Meist werden Teilbeträge je nach Baufortschritt fällig. Aber auch hier vereinbaren wir alles nach deinen Möglichkeiten.

Fehler sind teuer, Fragen kostet nichts. Lass dich beraten!

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