Mehrfamilienhaus planen – Die wichtigsten Informationen

Johann Kroeker

Für die allermeisten Bauherren ist das Einfamilienhaus als Eigenheim schon das größte Bauvorhaben ihres Lebens. Mit der Planung ihres Mehrfamilienhauses aber spielen sie – und damit du – in einer Liga mit professionellen Bauträgern.

Ein Mehrfamilienhaus ist nicht nur größer. Es zu planen und zu bauen bringt wesentlich mehr Aufwand mit sich. Umso wichtiger ist strukturiertes Mehrfamilienhaus Planen von Anfang bis Ende. Dabei muss nichts überstürzt werden: Wenn du Schritt für Schritt vorgehst, ist auch der Mehrfamilienhaus-Bau eine Abfolge von Aufgaben, die du mit professioneller Hilfe gut bewältigen kannst. Im folgenden Beitrag möchte ich dir ein paar Tipps geben, was beim Planen eines Mehrfamilienhauses besonders wichtig ist.

 

Was muss während der Planungsphase beachtet werden?

Meine erste Frage hast du dir sicherlich schon beantwortet, möglicherweise ist dir ihr Inhalt selbstverständlich. Trotzdem will ich sie „in den Raum“ stellen: Welches Ziel verfolgst du mit dem Bau deines Mehrfamilienhauses – und in welcher Größenordnung?

Für die meisten privaten Bauherren dient ein Mehrfamilienhaus als sichere Kapitalanlage. Häufig soll es durch Mieteinnahmen das Alterseinkommen absichern. Schon alleine daher stellt sich die Frage: Soll dein Mehrfamilienhaus ein Reihenhaus sein? Oder ein Zweifamilienhaus? Eventuell ein Doppelhaus, in welchem du selbst eine Wohnung bewohnst und eine vermietest? Oder dachtest du an eine Immobilie mit vier, fünf oder mehr Wohneinheiten?

Je größer dein Haus sein soll, desto höher sind natürlich deine Investitionen als Bauherr. Aber später profitierst du natürlich von höheren Einnahmen. Hier gilt es oft, einen Spagat zu meistern: Was für deine momentane finanzielle Situation als unüberwindbare Hürde erscheint, könnte in Zukunft deinen Wohlstand sichern.

Die wichtigsten Entscheidungen stehen am Anfang. Es geht darum, die Größe, Form und grobe Wohnungs-Einteilung deines Mehrfamilienhauses zu planen. Größere Wohnungen sind für viele Mieter attraktiver. Aber: Kleinere Wohneinheiten ermöglichen es, mehr unterschiedliche Mieter unterzubringen. Dies bedeutet mehr Sicherheit, wenn ein Mieter auszieht oder eine Wohnung aus anderen Gründen leersteht.

Planen, kalkulieren, Genehmigungen einholen

Nach der Einteilung folgt die Frage der Architektur und Bauweise. Hier zählen zum einen örtliche Vorgaben, gerade für Mehrfamilienhäuser. So kann es sein, dass die Baubehörde in einem Ortskern aus denkmalgeschützten Fachwerkhäusern eine moderne Glas- und Beton-Architektur ablehnt. Beim Mehrfamilienhaus geht es auch nicht darum, dass dein Architekt oder du selbst dich als Künstler profilierst – nach dem Motto: Hier entsteht mein Traumschloss. Dein ökonomisches Interesse zählt.

Die nächste Grundsatzentscheidung bei Mehrfamilienhäusern betrifft Grundstück und Lage. Du legst fest, in welcher Stadt oder Gemeinde, in welchem Landkreis und welchem Baugebiet dein Mehrfamilienhaus entstehen soll. Die Lage muss auch attraktiv sein für die Mieter oder Eigentümer, falls du Wohnungen verkaufst.

Besitzt du bereits einen Baugrund oder musst du ihn erwerben? Beim Erwerb lässt sich der Preis nach dem Bodenrichtwert ermessen. Du kannst ihn im Internet recherchieren oder bei Maklern oder Banken vor Ort erfragen. Ein weiteres Kriterium ist die individuelle Lage des Grundstückes. Hier zählen Faktoren wie Anbindung und Umgebung oder natürliche Gegebenheiten wie Ebenen- oder Hanglage. Lass auf jeden Fall ein Bodengutachten erstellen. Auch die Bodenbeschaffenheit zählt. Ebenso die Frage, ob Altlasten zum Beispiel durch ehemalige Bebauung oder Lagerung bestehen.

  • Ein Tipp: Sichere dir das Grundstück für dein Mehrfamilienhaus vorab durch einen Vorvertrag. Sind alle Fragen geklärt, kannst du den notariellen Kaufvertrag abschließen.

Besitzt du das Grundstück bereits? Fällt das Bodengutachten positiv aus? Dann führt dich dein nächster Schritt zur Baubehörde. Der Bebauungsplan ermöglicht erste Rückschlüsse, ob du auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten kannst und welche Architekturformen erlaubt sind. Um Gewissheit zu erhalten, stell diesbezüglich eine Bauvoranfrage beim Bauamt.

 

Wie du die richtige Wahl beim Mehrfamilienhaus planen triffst

Kommen wir zur Frage: Fertighaus oder Massivhaus? Die Vorteile eines Fertighauses liegen im Baupreis und in der Bauzeit. Ein Fertighaus wird ähnlich wie ein Plattenbau aus Modulen zusammengesetzt. Es lässt sich schneller und kostengünstiger errichten.

Die Nachteile: Fertighäuser sind nicht für die Ewigkeit gedacht. Dabei ist gerade ein Mehrfamilienhaus ein Haus für Generationen. Es soll in 50, ja vielleicht in 100 oder mehr Jahren noch stehen. Ein Massivhaus ist solide – errichtet aus Stein oder Beton. Und es lässt dir und deinem Architekten alle Gestaltungsfreiheiten bei Raumaufteilung, Ausstattung und – je nach Lage – auch der Wunsch-Bauweise.

Welcher Bauträger kommt für dein Mehrfamilienhaus infrage? Es gibt im Wesentlichen zwei Alternativen. Du fungierst selbst als Bauträger. Oder du beauftragst einen Generalunternehmer. Ich plädiere für Letzteres. Und das nicht nur, weil wir als Hausbau Kröker hier „in unserem Element“ sind und jahrelange Erfahrung einbringen. Sondern:

Ein großes Haus verlangt seinem Bauträger viel Fachwissen und Koordinations-Arbeit ab. In der Regel gibt zwar der Architekt die Plan- und Koordinations-Struktur vor. Aber der Bauträger muss beispielsweise alle Gewerke ausschreiben lassen, sich Angebote und alle Genehmigungen einholen, Aufträge vergeben, die Gewerke koordinieren, den Überblick über Kosten und Rechnungen behalten und und und. Bezogen werden kann dein Haus erst nach Fertigstellung und behördlicher Endabnahme.

Beauftragst du einen Generalunternehmer, hast du nur mit einem Ansprechpartner, statt mit vielen Gewerken und Betrieben zu tun. Du erhältst einen transparenten Festpreis statt lauter Abschlagsrechnungen. Wir führen als Generalunternehmer den Großteil der Arbeiten selbst aus und erhalten zum Beispiel erhebliche Rabatte auf Baustoffe und Verbrauchsmaterialien. Leistungen Dritter lassen wir günstig und zuverlässig durch Partnerunternehmen erbringen. Wir können Preisvorteile an dich weitergeben. Und wir ersparen dir jede Menge Arbeitszeit beim Hausbau. Denn Zeit ist bekanntlich Geld.

 

Welche Investitionen kommen auf dich zu?

Die wesentlichsten Investitionen sind:

  • Grundstückserwerb
  • Baukosten
  • eventuell spätere Kosten für Ausbau, Instandhaltung, laufende Kosten

Je nach Lage variieren die Grundstückspreise extrem. Beispiele: In Hannover kann der Grundstücks-Quadratmeter in einer gut bewerteten Lage 300 bis 400 Euro kosten. In München sogar ein Vielfaches davon. In überwiegend ländlichen Gegenden wie dem Landkreis Hameln-Pyrmont zahlst du für den Quadratmeter einen Bruchteil des Preises der Landeshauptstadt. Lass dich von uns und den örtlichen Maklern beraten.

Kommen wir zu den Baukosten. Sagen wir, dein Grundstück ist etwa 1.000 Quadratmeter groß. Für dein Mehrfamilienhaus planst du rund 500 Quadratmeter Wohnfläche. Rechne mit rund 800.000 Euro Baukosten für ein solides Massivhaus. Die Kosten für den Architekten machen allgemein rund 8 Prozent davon aus.

Wichtig beim Mehrfamilienhaus ist eine zukunftssichere Ausstattung und Haustechnik. So können für ältere Bewohner Aufzüge, Treppenlifte oder Badsanierungen notwendig sein. Sollte dir der Einbau zunächst zu teuer sein? Dann ist es aber zumindest sinnvoll, wenn das Haus so konstruiert wird, dass sich diese Dinge leicht nachrüsten lassen.

Greife für deine Kalkulation auf erfahrene Partner zurück. Wir können neben Bauzeit und Baukosten auch laufende Kosten wie etwa Instandhaltung mit relativer Wahrscheinlichkeit vorausberechnen.

Wie und ab wann rentieren sich Mehrfamilienhäuser?

Möglicherweise rentiert es sich, Wohnungen an Eigentümer zu verkaufen, die dann selbst die Instandhaltung ihrer Wohneinheiten übernehmen. Beim Vermieten rechnen wir die Verzinsung durch Jahresmieten voraus. So kannst du einschätzen, wann sich deine Investitionen amortisieren und ab wann die Einnahmen deinen Lebensunterhalt sichern.

Weitere finanzielle Fragen betreffen die Versteuerung der Mieteinnahmen, die sogenannte Nachsteuerrendite sowie mögliche Abschreibungen. Du hast nichts zu verschenken! Wir empfehlen, einen Steuerberater zu konsultieren.

Übernimmst du die Bauträgerschaft selbst, empfehlen wir Gutachten unabhängiger Sachverständiger zur Ausführung der wichtigsten Gewerke. Zum Beispiel seitens des TÜV. Das erspart dir nicht nur späteren Ärger über Mängel. Auch lassen sich geprüfte Häuser und Wohneinheiten besser an Eigentümer verkaufen. Die Kosten für diese Gutachten sind gering im Vergleich zu den Baukosten. Mängel hingegen können extrem teure Folgen haben.

 

Wie lange dauert es bis zur Fertigstellung?

Dein Massiv-Mehrfamilienhaus sichert deine Zukunft ab – und ebenso die deiner Erben. Ein Haus für alle Zeiten. Dagegen ist die etwas längere Bauzeit im Vergleich zu einem Fertighaus eine Kleinigkeit.

Rechne mit zirka acht Monaten Bauzeit für das Haus mit zukunftssicherer Ausstattung. Denn bei einem Massivhaus fallen einige zeit- und arbeitsintensiven Bau-Abschnitte an. Es beginnt bei Fundament und Keller. Weiter geht es mit dem Rohbau, den wir Stein auf Stein errichten. Du siehst es wachsen, Tag für Tag. Auch das Dach bauen wir individuell und grundsolide. Vielleicht feiern wir dein Richtfest bereits mit zukünftigen Mietern.

 

Wie wir dich bei der Mehrfamilienhaus Planung unterstützen

Bauen zum Festpreis – das lohnt sich fast immer. Als Generalunternehmer bieten wir dir ein Full-Service-Paket an Leistungen aus einer Hand. Beginnend bei der ersten kostenlosen Beratung. Übrigens: inklusive Gebäudeenergie-Beratung.

Weiter geht es über die komplette Hausbau-Planung, die Behördengänge und die Architektur samt aller statischen Berechnungen. In 3D-Visualisierungen am Bildschirm siehst du vorab, was du und deine Mieter oder Eigentümer später bewohnen. Unsere Leistungen reichen bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe samt Energieausweis und aller Abnahmen. Außerdem übernehmen wir gern auch die Objektbetreuung.

Das schlüsselfertige Paket ist aber nur eine Variante. Wie viel wir als Bauunternehmen und wie viel du als Bauherr oder Bauträger möglicherweise selbst übernehmen möchtest oder kannst: Du hast die Wahl.

Hausbau Einfamilienhaus - Verwirkliche dir deinen Traum vom EigenheimSchlüsselfertiges Haus Bauen – Einziehen und wohlfühlen